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  原标题:“金融16条”落地后,房地产市场将如何演绎?

记者 樊旭

  11月23日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,证实了11月11日以来市场流传的金融支持房地产16条措施。

  内容涵盖房地产融资、“保交楼”、受困房企风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策和住房租赁等六大方面。

  分析师认为,该政策从供需两端全面支持房地产市场,力度空前,尤其是监管层对民营房企融资的支持态度将有效缓解房企资金链压力,降低“暴雷”风险,提高市场信心,最终使行业真正恢复平稳发展。

  招商证券指出,“金融16条”的出台有助于房地产业发展回归正反馈。一方面,房企是房地产项目的建设主体,保主体就是保项目,且有利于提高房屋交付质量;另一方面,当前购房需求低迷,既与人口等长期因素和疫情等中短期因素有关,也与居民信心有关,因此,保主体、保项目也同时有利于保需求。

  国泰君安证券表示,本次政策提出可以根据剩余货值募集配套资金,相当于允许房企将在手难变现货值进行一次性抵押融资,若政策执行到位,效果将远超预售资金放开。

  不过,也有分析师认为,“金融16条”的实际效果可能会低于市场预期。

  “如果能够明确当前房地产领域问题的根源所在,就不难发现,需求侧的长期下行或不可逆,不支持再一次的大规模刺激。虽然政策对房企的态度已经发生了本质的变化,并且房企支持政策仍有进一步出台的可能性,但在需求侧难有大幅反弹的情况下,实际效果的释放可能会比较缓慢。”天风证券指出。

  以下为界面新闻整理的部分券商和机构观点

  招商证券:发展仍被置于优先位置

  此时推出稳地产政策有两层用意:第一,对冲疫情形势的不确定性。当前形势下,虽然疫情防控措施进一步优化调整,下一阶段的疫情走向和经济社会影响仍然存在较高不确定性。

  第二,发展仍被置于优先位置。长期来看,我国经济对房地产业的依赖度必然会有所降低,然而,短期现实是,房地产数据在过去两年已经经历了连续大幅回落。除去金融属性,房地产业本身仍然与民生息息相关。适当减缓房地产的下行趋势,既有利于保持一定的经济增长速度、降低风险,也符合高质量发展的要求。

  预计此次政策将产生积极效果,有助于房地产业发展回归正反馈。一方面,房企是房地产项目的建设主体,保主体就是保项目,且有利于提高房屋交付质量;另一方面,当前购房需求低迷,既与人口等长期因素和疫情等中短期因素有关,也与居民信心有关,主要体现在对房企项目交付风险的担忧,因此,保主体、保项目也同时有利于保需求。

  中国指数研究院:政策核心逻辑是企业债务展期+支持融资稳定市场主体

  此次政策从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展,力度空前。核心逻辑为:企业债务展期+支持融资稳定市场主体,“保交楼”促进购房者信心恢复,支持个人购房信贷带动市场销售恢复。预计在房企债务展期和增信发债后,企业资金压力或将得到一定缓解,实现以时间换空间。下一步更重要的是要促进市场销售企稳,唯有企业销售回款得到明显改善,才能使行业真正恢复平稳发展。

  市场销售恢复不及预期,需求端支持力度有望继续加大,核心二线城市政策有空间。目前全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限,且均降至4%以下,其中,武汉、天津、温州等热门二线城市基本降至3.8%-3.9%的水平。本次政策再次强调“因城施策”,符合条件的城市有望加快落实降低房贷利率,已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

  国泰君安证券:根据剩余货值募集配套资金的政策力度远超放开预售资金监管

  本次政策提出可以根据剩余货值募集配套资金,相当于一次性将房企的在手难变现货值来一次整体抵押融资,政策力度空前,远超放开预售资金监管。

  由于目前行业去化较为困难,因此根据潜在货值来募集配套资金,相当于一次性给房企带来大量的现金流。目前房企的资产负债率非常高,不仅仅是流动性风险,还面临在手货值过多的风险,价格下跌会带来存货减值准备的计提,加剧流动性危机。但本次政策落地后,房企可以将难以变现的在手货值用作担保品,进行配套资金的募集,若政策执行力度到位,本次政策力度将远超预售资金放开,因为预售资金监管放松还依赖于货值的变现,而本政策不需要变现,即可募集资金,且是所有的在手货值。

  天风证券:实际效果可能会低于市场的预期

  此次政策的出台是央行对民营房企融资态度转向的信号,是对供给侧政策底的进一步强化,预计未来政策对房企的支持力度会进一步加码,未出险优质民营房企的流动性有望逐渐企稳并修复,已出险房企有望加速出清,风险继续暴露的概率有所下降。

  如果任由供给侧继续快速回落,未来大概率会面临地产供给小于潜在需求的情况,进而产生新的供需矛盾,当前已经到了“保主体”的必要阶段,未来对优质房企的支持力度有望进一步加大。房地产供给侧的政策或将沿着三个方向推进和演绎:继续支持优质房企,适当“保主体”来支持“保交楼”,加速出清出险房企。

  但是,尽管监管部门在近期连续出台政策稳定房地产的供给侧,可能会对部分优质房企起到支持作用,但对宏观层面而言,实际效果可能会低于市场的预期。如果能够明确当前房地产领域问题的根源所在,就不难发现,需求侧的长期下行或不可逆,不支持再一次的大规模刺激。虽然政策对房企的态度已经发生了本质的变化,并且房企支持政策仍有进一步出台的可能性,但在需求侧难有大幅反弹的情况下,实际效果的释放可能会比较缓慢。

  东方金诚:推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧

  此番“保交楼”政策力度明显加大,“鼓励金融机构提供‘保交楼’配套融资支持”,“支持开发贷和信托贷款展期”等政策对房企有实质性利好,或能够有效缓解房企现金流紧张局面,这在遏制房企存量债务违约风险进一步暴露的同时,对“保交楼”也有积极作用。

  不过,“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”对提振银行加大房地产开发贷款投放的作用料将有限,需要监管层加大窗口指导力度,指导银行切实增加新增房地产开发贷款的投放规模,或推出针对房企开发贷的新的定向支持工具。

  就当前而言,推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧,其中下调居民房贷利率是关键,其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。尽管11月5年期LPR(贷款市场报价利率)报价按兵不动,但年底前仍有下调空间。这是当前“支持个人住房贷款合理需求”最有效的一个发力点。若各项政策调整到位,明年一季度前后楼市有可能出现趋势性回暖势头,即季调后的商品房月度销量环比稳定上升。

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责任编辑:王蒙

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